🔥 Les essentiels de cette actualité
- Les frais de notaire augmentent, mais les primo-accédants en couple partiellement épargnés. Découvrez comment cette exonération fonctionne et qui en bénéficie.
- La hausse des DMTO passe de 4,5 % à 5 %, sauf pour les primo-accédants. Une bouffée d’air pour certains, mais des zones d’ombre juridiques persistent.
- Les couples mariés sous le régime de la communauté sont les grands perdants de cette réforme. Comprenez pourquoi et comment optimiser vos frais.
- Entre hausse des prix et réglementation confuse, le rêve immobilier s’éloigne. Lisez notre article pour y voir plus clair et trouver des astuces.
Une hausse encadrée, sauf pour les primo-accédants
Les frais dits de « notaire » – en réalité des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) – pèsent déjà lourd dans le budget d’un achat immobilier ancien : entre 7 % et 8 % du prix d’achat.
Mauvaise nouvelle pour la plupart des acheteurs : la loi de finances 2025 autorise les départements à augmenter leur part de 0,5 point, pour passer de 4,5 % à 5 % pendant trois ans.
Mais une exception subsiste : les primo-accédants sont exonérés de cette hausse. Une bouffée d’air dans un marché déjà étouffé par la flambée des taux et des prix.
Comment fonctionne cette exonération ?
Selon une réponse publiée par Bercy au Journal officiel du 16 septembre, la mesure s’applique de façon individualisée.
« S’agissant des couples, la condition de première propriété s’apprécie de la façon suivante : dans une acquisition en indivision, chaque indivisaire détient une quote-part du bien. L’absence de hausse de DMTO bénéficie donc à chaque acquéreur répondant personnellement à la qualification de primo-accédant, à hauteur de sa part », précise le ministère de l’Économie.
S’agissant des couples, la condition de première propriété s’apprécie de la façon suivante : dans une acquisition en indivision, chaque indivisaire détient une quote-part du bien.
Autrement dit, si un seul des deux partenaires est primo-accédant, il sera exonéré sur sa quote-part, tandis que l’autre paiera plein pot.
Cette règle vaut pour tous les statuts conjugaux : concubins, pacsés ou époux mariés sous le régime de la séparation de biens.
Une mesure technique, certes, mais qui apporte un léger soulagement à certains ménages.
Cette règle s’applique aux concubins, aux personnes liées par un pacte civil de solidarité (Pacs) ainsi qu’aux époux mariés sous un régime de séparation de biens.
Les zones d’ombre juridiques
Derrière cette apparente bonne nouvelle, les professionnels du secteur pointent déjà plusieurs flous.
Les notaires s’interrogent notamment sur la définition précise du statut de primo-accédant en couple.
Le député Jean-Didier Berger a d’ailleurs soulevé la question dans le Journal Officiel du 18 mars : « Faut-il que les deux membres du couple n’aient jamais été propriétaires, ou suffit-il qu’un seul remplisse cette condition ? »
Le code de la construction ne l’indique nulle part, laissant des milliers de couples dans l’incertitude juridique.
Une zone grise de plus dans une législation immobilière déjà labyrinthique.
Les couples mariés en communauté, grands perdants
La situation se complique encore pour les couples mariés sous le régime de la communauté (réduite aux acquêts ou universelle).
Le ministère de l’Économie précise que les deux époux doivent impérativement être primo-accédants pour bénéficier de l’exonération.
En clair, si l’un des conjoints a déjà été propriétaire, le couple perd tout avantage et paiera la hausse sur la totalité du bien.
Une règle qui frappe particulièrement les familles recomposées, de plus en plus nombreuses.
Un exemple concret : pour un logement à 200 000 euros, acheté à parts égales, le primo-accédant paiera 4,5 % sur sa moitié, soit 4 500 euros, tandis que son conjoint versera 5 %, soit 5 000 euros.
Cette différence de 500 euros illustre bien la complexité et l’iniquité du système.
La machine fiscale bien huilée
Comme toujours, l’administration fiscale ne rate pas une occasion de prélever sa dîme.
Même quand vous réalisez le rêve français d’accéder à la propriété, vous n’échappez pas à cette machine bien huilée qui taxe chaque transaction.
Petite astuce, toutefois : si la situation le permet, attribuer une plus grande part du bien au primo-accédant permet d’économiser plusieurs centaines, voire milliers d’euros. Un détail qui, dans un marché tendu, peut faire la différence.
Un rêve immobilier de plus en plus lointain
Entre la hausse des prix, l’inflation et ces nouvelles subtilités fiscales, le rêve d’avoir sa maison à soi s’éloigne pour beaucoup de Français.
Les jeunes couples, déjà étranglés par le coût du crédit, doivent désormais jongler avec une réglementation confuse et des textes imprécis.
Une fois de plus, l’État complique l’accès à la propriété au lieu de le simplifier.
Et pendant ce temps, Bercy laisse planer le doute sur une question simple : qui, dans un couple, est vraiment considéré comme primo-accédant ?
IMPORTANT - À lire
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