Ils vous mentent : le scandale de l’immobilier dans l’assurance vie

Mon cher lecteur,

Face à la grande fiction financière qui détruit votre épargne, la protection de votre patrimoine passe par des investissements tangibles dans des actifs réels.

Le fonds immobilier d’assurance vie NE fait PAS partie de ces investissements tangibles qui vous permettent de protéger votre patrimoine.

C’est même pire, l’immobilier d’assurance vie vous fait croire que vous investissez dans un placement solide, rentable et liquide alors que c’est un placement structurellement illiquide et bien plus risqué que vous ne pensez.

Cela me met en colère car les grosses SCPI d’assurance vie vampirisent des formes vertueuses d’investissement immobilier, y compris d’autres SCPI, et vous font croire que vous protégez votre épargne alors que ce sont des produits qui restent complètement exposés aux risques des marchés financiers.

La crise a le mérite de révéler cette faiblesse fondamentale.

Mieux vaut tard que jamais car depuis 10 ans, ces fonds immobiliers ont eu un succès fou : SCPI, OPCI, OPPCI… Les encours ont été multipliés par 6 !

Nous sommes passés de 30 à 170 milliards € d’actifs sous gestion selon les données de l’Associaton Française des Sociétés de Placement Immobilier (je me suis appuyé sur leurs chiffres pour cette lttre) :

• 65 Mds€ pour les SCPI, Sociétés Civiles de Placement Immobilier, peu endettées et exclusivement investies en immobilier. C’est le support le plus populaire dans les assurances vie;
• 20 Mds€ pour les OPCI, Organismes de Placement Collectif en Immobiler, peu endettés également et constitués de 60 % d’immobilier et de 40 % d’actions, obligations et cash ;
• 85 Mds€ pour les OPPCI, Organismes de Placement Professionnel Collectif en Immobiler, qui sont des sortes d’OPCI fous avec beaucoup moins de contrainte sur l’endettement et la liquidité mais réservés aux investissements d’au moins 100 000 €.

D’ailleurs, c’est une alternative qui me revient sans cesse lorsque je vous conseille de fermer vos fonds euros d’assurances vie : autant passer en unités de compte investies dans des SCPI.

Elles servent un rendement moyen de 4 à 5 % et sont réputées solides car… C’est de la pierre n’est-ce pas ?

Une SCPI NE peut PAS être une alternative au fonds euro d’assurance vie.

Cela peut être une diversification en choisissant avec beaucoup de précaution le fonds, l’assureur, le gestionnaire et en comprenant bien le risque de liquidité, mais une alternative ? Non.

Ni une SCPI investie à 100 % en immobilier, ni un OPCI investi à 60 % en immobilier et 40 % en actions et obligations, ni un OPPCI, sorte de super OPCI qui permet de prendre plus de risque avec un plus gros recours à la dette, moins de contraintes et un investissement minimum de 100 000 €.

J’ai 2 reproches massifs à faire aux SCPI (qui valent aussi dans une moindre mesure pour les OPCI et OPPCI) :

• Elles sont faussement liquides et vraiment risquées par rapport au rendement servi ;
• L’allocation en biens du secteur tout entier est devenue obsolète.

Les SCPI sont illiquides

Tout d’abord, à l’inverse d’un fonds euros les frais très importants des SCPI vous obligent à investir pour 10 ans au moins (10 % à la souscription en moyenne + des frais de rachat anticipés des assurances vie pouvant aller jusqu’à 5 %).

C’est un premier problème de liquidité par rapport à un fonds euros dont les frais de soucription plafonnent à 3 % et que vous pouvez fermer dès le premier jour avec une perte minime (les frais de rachat anticipés ont presque disparu des fonds euros à l’inverse des SCPI).

Avec un fonds immobilier vous partez au moins pour 10 ans.

Et le jour où vous voulez revendre vos parts… C’est alors que les ennuis commencent.

Lorsque vous détenez des parts d’un fonds quel qu’il soit, il y a toujours 2 moyens de vous en séparer :

• Soit vous les vendez à quelqu’un d’autre,
• Soit vous les liquidez, c’est-à-dire que le gérant va détruire vos parts et vendre la partie correspondante du sous-jacent que ce soit des actions, des obligations… Ou des immeubles.

Je pense que vous voyez le problème, un immeuble ne se vend pas comme une action.

Premier constat : les gérants de fonds immobilier ne peuvent pratiquement pas liquider de parts.

Pour compenser cela, les gérants de fonds immobiliers gardent un peu de cash pour pouvoir faire tampon et liquider des parts en dernier recours en cas d’accident de marché.

Bien sûr, ces montants sont faibles et ne permettent pas d’encaisser de grandes fluctuations. En 2019, il y a eu 50 millions de liquidations de SCPI, soit moins de 0,1 %.

Avec une SCPI, vous devez donc trouver quelqu’un à qui vendre cette part, soit via votre courtier sur le marché secondaire soit via le gestionnaire du fonds qui fait l’intermédiaire entre les vendeurs et les acheteurs.

Deuxième constat : il n’y a PAS de marché secondaire sur les SCPI. En 2019, il y a eu 1 milliard d’euros de transactions pour 65 milliards d’encours.

En proportion c’est 100 fois moins que le volume d’Unibail, première foncière cotée en France.

C’est beaucoup trop faible pour être organisé : les canaux de vente n’existent tout simplement pas.

Vous ne pouvez pas liquider, il n’y a pas de marché secondaire… Il ne reste donc plus que votre gérant pour faire l’intermédiaire entre les acheteurs et les vendeurs du fonds.

Pour le moment personne ne prête attention car les SCPI sont en croissance forte tous les ans : il y a toujours plus d’acheteurs que de vendeurs.

Mais que se passe-t-il lorsque la tendance s’inverse… Et elle va s’inverser avec la conjoncture et la multiplication des fonds et acteurs qui multiplient d’autant les risques.

S’il y a moins d’acheteurs que de vendeurs, vous devrez être patients et attendre qu’un nombre suffisant d’acheteurs se présentent : cela prendra peut-être un mois, ou un an ou plus…

Si le déséquilibre est trop grand, le gérant baissera la valeur liquidative du fonds pour attirer des acheteurs.

Et c’est-là que le bât blesse.

Tout d’un coup votre fonds n’est plus valorisé à sa valeur économique mais à sa valeur de marché.

3e constat : Vous pensez que votre investissement dans la SCPI est valorisé selon les immeubles détenus et les revenus que la SCPI en tire mais en fait, fondamentalement, la valeur d’une SCPI est sa valeur de marché, c’est-à-dire le désir des investisseurs pour la SCPI pas celui des immeubles.

Malheureusement nous faisons la faute de confondre la valeur de marché et la valeur économique. Mais nous sommes dans une époque où nous ne pouvons plus nous permettre cette confusion.

Aujourd’hui vous allez acheter votre part de SCPI à sa valeur économique, mais lorsque le marché se retournera, et seulement alors, vous découvrirez la valeur fondamentale de votre investissement, sa valeur de marché et bien évidemment, vous ne sortirez pas de la confusion à votre avantage.

Investir dans une SCPI c’est comme tirer à l’arc les yeux bandés : vous n’avez pas beaucoup de chance d’atteindre votre cible.