Marché de l’immobilier US : vers un atterrissage brutal ou en douceur ?

La Réserve fédérale (FED) de Dallas l’a souligné la semaine dernière, le marché immobilier américain montre des signes de « formation d’une bulle ». Les prix des maisons sont 20 % plus élevés qu’à la même période en 2021. Le faible niveau des stocks de logements – lié en partie aux pénuries dues à la pandémie – devrait maintenir la pression sur les prix en 2022.

Toutefois, la Fed s’inquiète que l’évolution des prix soit désormais détachée des fondamentaux. La flambée actuelle des taux hypothécaires pèsera sur le comportement des consommateurs américains déjà mis à rude épreuve mais elle s’avère bienvenue pour freiner la demande de logements.

Les prix explosent à la hausse

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Selon l’indice S&P Case Shiller, les prix des logements américains ont augmenté de 19,2 % en janvier sur une base annuelle (+1,6 % sur une base mensuelle), les prix dans 12 des 20 villes suivies enregistrant une croissance à deux chiffres. Même si le taux de croissance de ces prix semble se modérer progressivement depuis août 2021, ils restent à des taux historiquement élevés.

Cette situation ne concerne pas seulement les États-Unis, car la Fed a établi ce même constat dans un certain nombre de pays. Les hausses mondiales reflètent en partie la réponse des gouvernements et des banques centrales à la pandémie, qui ont stimulé les revenus et abaissé les coûts d’emprunt par le biais de transferts fiscaux et d’une politique monétaire accommodante.

À mesure que ces effets s’atténuent, la hausse des prix devrait également s’atténuer. Pour autant, les ménages américains sont en bien meilleure posture aujourd’hui qu’à l’aube de la crise financière de 2008. Les banques ont été plus prudentes dans leurs attributions de prêts et la dette des ménages est plus faible (65 % du PIB) qu’en 2008 (85 %).

La proportion de propriétaires américains ayant souscrit des prêts hypothécaires à taux d’intérêt révisables – un facteur de vulnérabilité clé pendant la crise de 2008 – est également tombée à moins de 10 % de la population (contre environ 35 % en 2008).

Par conséquent, malgré d’autres contraintes à relever aujourd’hui (croissance négative des salaires réels, hausse des taux et des prix des logements etc.), les situations des consommateurs ne sont pas les mêmes (les emprunts excessifs ne sont pas à l’origine de la hausse des prix) et un atterrissage brutal n’est pas à l’ordre du jour. La vulnérabilité des consommateurs aux taux hypothécaires variables est nettement plus faible et l’offre de logements historiquement basse. Toutefois, cette envolée des taux hypothécaires et la pression imposée aux consommateurs peuvent conduire à un atterrissage en douceur.

Robert Kiyosaki, né le 8 avril 1947, est un entrepreneur américain spécialisé dans le développement personnel. À travers ses livres et les jeux qu’il commercialise, il défend le concept d’éducation financière, qui inclut la culture de l’entrepreneuriat, la formation commerciale et la maîtrise des techniques d’investissement.